——关律师
曾经的爱巢，曾经的避风港，离婚时因为居住权、所有权的争夺，往往变成了伤心地。当感情消逝殆尽时，“我们的”已为水中之月，“你的”和“我的”则成了当务之需！。
离婚时，私房的分割往往是财产分割中至为重要的一项，情况也比较复杂，下面笔者分不同的情况来进行分析。
一、未取得所有权或者尚未取得完全所有权的情形；
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋的分割可以先进行协商，双方对将会取得的所有权约定归属的，法律并不禁止。若双方协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。对于使用方在单独使用期间对另一方的补偿义务及补偿标准问题，法律没有作出规定。笔者认为，双方都有权居住的房屋在判归一方居住的情况下，该方的单独使用权则建立在了另一方房屋使用权牺牲的基础之上。另一方为了解决自身的居住问题，往往需花钱另行租房；即便是另一方有其他住房，他也会因此而减少自己的租金收入，这是一种间接支出。也就是说，另一方会因此支出一些直接或间接的费用，使用方若不合理给予补偿，将有失公平。如何进行补偿呢？笔者认为，可以以同类房屋的租金价格，结合未使用方维持正常、合理的生活状态所应租住的房屋标准来确定。
二、已取得所有权的情形；
（一）房产证是一方于婚前取得的
这种情况下，不能简单的把房屋归为该方个人财产，应当考虑出资来源问题。例如，男方婚前购买房屋并取得产权证，如果购房款全部是男方支付的，则房屋归男方个人所有；如果购房款全部是女方支付，只是以男方名义，女方的出资行为是为了双方共同生活使用的目的，这种情况下的房屋应归双方共同共有；如果男女双方各有部分出资，在无共同共有的约定时，应按出资比例按份共有。
如果房屋上有按揭，婚后是否存在共同还款行为，对房屋的产权归属没有影响。若婚后存在共同还款行为的，取得房产证的一方有义务对对方进行适当的补偿，补偿额一般相当于共同还款额的一半。
（二）房产证是一方于婚后取得的；
在这种情况下，房屋的产权归属也应考虑出资来源问题。
1、婚前，一方已付清全部房款，在离婚分割时，房屋应归该方所有。在此要着重提到的是，现实生活中一方在婚前买房时往往先向开发商支付首期款，然后再以银行按揭的方式按月付款。笔者认为，银行按揭是一种借款，借款合同如果是在双方结婚登记之前签订的，那么不管银行实际是在结婚登记前还是结婚登记后把款打到开发商的帐户上，都应视为是一方的婚前付款。婚后夫妻一方或双方往银行帐户内还款在性质上是属于履行对银行的债务，而非对房屋的付款行为。由于是一方的婚前个人债务婚后发生了用共同财产来偿还的事实，所以取得房屋产权的一方应当给另一方以补偿，数额相当于婚后还款额的一半。
2、婚前，一方支付了部分房款（即分期付款），婚后继续由该方以个人财产支付，房屋应归该方所有。
3、婚前，一方支付了部分房款，婚后由双方共同支付分期款或婚后办理银行按揭共同来偿还按揭款的，则房屋属于部分单独所有，部分共同所有，具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例来确定。
4、婚后，一方用婚前个人积蓄购买房屋的，这时房产权虽然是在婚后取得的，但房屋的价值是一方用婚前个人财产换取的。这种情况下，只是一方婚前财产的价值形态在不同的财产之间转化而已，房屋仍归该方所有。
5、婚后，一方用婚内个人财产（即一方在婚姻关系存续期间所取得的应当归个人所有的财产）支付房款的，房屋的产权也是归该方所有，理由同前。
6、有一点需要指出的是，婚前，是男方付款，但是以女方名义支付的，男方的出资行为是为了双方共同生活使用的目的，这种情况下的房屋应归双方共同共有。婚后，一方付款，不管是以哪一方的名义支付的，也均视为夫妻双方的共同支付，房屋为共同共有。
（三）房产证上登记的产权人为夫妻双方的，不管是在婚前还是婚后取得，房屋都属于夫妻共同财产。这个很容易理解。
（四）婚后用共同财产购买的房屋，不管房产证办在哪一方的名下，都归夫妻共同所有。
三、一方所有的房屋婚后所得收益的归属；
（一）一方婚前房屋婚后所得收益的归属；
笔者将这种收益应分为孳息和增殖部分。首先来分析孳息的归属，孳息于婚姻关系存续期间取得，是否就应纳入夫妻共同财产呢？这是一个争议比较大的问题，笔者认为，依据物权法的从物随主物的原则，一方婚前个人所有的房屋在婚后所产生的孳息（如房屋的租金）应归该方个人所有。对于一方婚前房屋在婚后增殖部分的归属问题，笔者认为，房屋的增殖部分仍是房屋价值的一部分，二者是一个不可分割的整体，房屋的增殖只是因其在不同时期的交换价值发生了变化。若将一方婚前房屋婚后的增殖部分列入共同财产，则是侵犯了该方的财产权益。但下面的第（三）项因为有法律的明确规定而例外。
（二）一方用婚内个人财产购买的房屋婚后所得收益的归属
这种情况下的房屋归一方所有，房屋的孳息也归该方所有。理由前面已经阐述。
（三）一方以婚前个人房屋在婚后进行经营活动所得收益的归属
一方以婚前个人房屋在婚后进行经营活动的，其收益应视为夫妻共同财产。因为《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间一方或双方从事生产经营所得收益属于夫妻共同财产。需指出的是，这里的收益应是一方用房屋从事经营活动而导致的（如：一方婚前有一套个人房屋，该房屋地段偏僻，婚后该方用此房经营起一家农家饭庄，因生意不错，别人又在周围开了很多家，形成了扎堆，致使该套房屋的价值骤涨。而这一增值即是一方用房屋从事经营活动所得的收益），而非其他因素。若收益的取得既有从事经营活动的因素，也有其他因素的，则应依原因力的比例来确定收益的归属。
四、父母对购置房屋出资的，如何处理？
在没有明确的证据证明出资为借贷关系的情况下，结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。对此，《婚姻法》的司法解释（二）有明确规定。如果是其他人（如当事人的兄、姐等）为当事人购置房屋出资的，可参照处理。
五、个人财产在婚后共同生活中的消耗，离婚时能否要求以夫妻共同财产抵偿？
个人财产在夫妻共同生活过程中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方不能要求以夫妻共同财产来抵偿。对此，有关司法解释已有规定。
我国《婚姻法》对离婚时的财产分割是以约定分割为主，以法定分割为辅。对约定分割，只要双方的约定不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，则不会归于无效；在法定分割的情况下，应严格遵循法律的规定（注意不同规定之间发生抵触时的适用问题），同时对法律条款应从立法本意出发来理解和适用。
